เจ้าของคอนโด หากไม่ได้พักอาศัยเอง ส่วนมากจะปล่อยให้เช่า ซึ่งเป็นธุรกิจให้เช่าคอนโด สร้างกำไรแก่ผู้ให้เช่า ดีกว่าปล่อยให้ว่างโดยเปล่าประโยชน์ แต่การที่ให้ผู้อื่นเช่าจะต้องทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาระหว่างผู้ให้เช่า และผู้เช่าได้ เรามาดูสิ่งสำคัญที่ต้องระบุในสัญญาเช่ากันหน่อยดีกว่า ว่าจะต้องร่างสัญญาแบบไหนถึงจะไม่มีใครเสียเปรียบ

เราจะพาคุณมายังเนื้อหาการเริ่มทำสัญญาเช่ากันเลย แต่หากคุณยังหาผู้เช่าไม่ได้ เราขอแนะนำให้คุณลองศึกษากับบทความนี้ “5 เทคนิค ปล่อยเช่าคอนโดได้รวดเร็วในยุค New Normal” ที่จะช่วยให้การหาผู้เช่าง่ายขึ้น คราวนี้เรามาดูกันว่าสัญญาเช่าที่ดีควรต้องประกอบไปด้วยอะไรบ้าง

สัญญาเช่าคอนโดควรระบุ อะไรบ้าง

1.เหตุที่ทำให้สามารถยกเลิกสัญญา และรับเงินมัดจำ

ได้แก่ หากผู้เช่าออกไปโดยไม่แจ้งให้ทราบ หากผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่าหรือจ่ายล่าช้า หรือไม่ยอมจ่ายเบี้ยปรับ หากผู้เช่าคอนโดอยู่ไม่ครบตามสัญญาเช่า ผู้เช่าคอนโดเช่าไม่จ่ายค่าสาธารณูปโภค ค่าส่วนกลาง ผู้เช่าคอนโดทำห้องเราเสียหาย หรือสร้างความเดือดร้อนให้บุคคลอื่น เช่น ส่งเสียงดัง ทำความเดือนร้อนแต่ห้องข้างเคียง เป็นต้น

2.จ่ายค่าเช่าไม่ตรง ล่าช้ากว่ากำหนด ต้องจ่ายเบี้ยปรับ

เมื่อถึงกำหนดผู้เช่าไม่จ่ายตามกำหนดต้องเสียค่าปรับเป็นวัน เช่นวันละ 200 บาทเป็นต้น ควรเขียนในสัญญาให้ชัดเจนว่า ผู้ให้เช่ามีสิทธิเรียกค่าปรับได้ ถ้าผู้เช่าไม่ยอมจ่ายไปเป็นเวลานาน เช่น 1-3 เดือน ควรเขียนลงไปในสัญญาว่าสามารถบอกเลิกสัญญาได้

3.ควรระบุในสัญญาว่า หากมีการต่อเติม ติดตั้งแอร์ เครื่องทำน้ำอุ่น หรือเจาะ/ทุบกำแพง

กั้นห้องต้องได้รับอนุญาตจากเจ้าของคอนโดก่อน ต้องระบุไว้เพราะการกระทำดังกล่าวจะทำให้ห้องได้รับความเสียหาย โดยต้องได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าเสียก่อน จึงจะติดแอร์ หรือเครื่องทำน้ำอุ่นได้หากย้ายออก อาจทำให้คอนโดเป็นรอย ส่วนมากหากติดกับตัวห้องแล้วไม่สามารถถอดออกได้ ถือเป็นของเจ้าของห้องทันที เนื่องจากการถอดออกจะทำให้ตัวห้องได้รับความเสียหาย ดังนั้นควรระบุให้ชัดเจนในวันทำสัญญา

4.ถ่ายรูปสภาพของห้องก่อนให้เช่า เพื่อเป็นหลักฐาน

เช่น มีเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า โซฟา ตู้เย็น ไมโครเวฟ หรืออื่นๆอะไรบ้าง กุญแจสำรอง บัตรจอดรถ เพื่อเตือนความจำในเช็คของ กรณีคนเช่าย้ายออกอาจยกออกไปด้วยเพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาของหาย หรือได้ของคืนไม่ครบ ให้ทำเป็นรายการขึ้นมาแล้วแนบท้ายเข้าไปกับตัวสัญญา รวมทั้งถ่ายรูปห้องคอนโดก่อนปล่อยเช่าไว้ให้มากที่สุดเพื่อจะได้มีไว้ตรวจสอบ ในภายหลังว่า สภาพก่อนและหลังปล่อยเช่าแล้วแตกต่างกันแค่ไหน

5.ระบุในสัญญาว่าผู้ให้เช่าสามารถล็อคประตูห้องได้

หากผู้เช่าทำผิดสัญญา หากระบุในสัญญา ว่าเช่าไม่ยอมออก หรือไม่จ่ายค่าเช่า สามารถล็อกประตูห้องได้ หรือตัดน้ำ ตัดไฟได้เลย โดยไม่ถือว่าเป็นความผิดฐานบุกรุก ถ้าเราเขียนสัญญาให้สิทธิผู้ให้เช่าชัดเจนไว้แบบนี้ เราก็สามารถเปลี่ยนกุญแจ หรือล็อคประตูได้เลย แต่ถ้าหากไม่ระบุไว้ในสัญญาไม่สามารถทำได้เนื่องจากจะผิดกฎหมายอาญา ข้อหาบุกรุกได้

6.ระบุในสัญญาว่า ใครเป็นผู้จ่ายค่าส่วนกลาง ค่าสาธารณูปโภค

ระบุในสัญญาให้เรียบร้อย ค่าส่วนกลางส่วนใหญ่ผู้ให้เช่าจะรับผิดชอบ แต่ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าเคเบิ้ลทีวีระบุให้คนเช่าจ่ายเอง โดยจ่ายที่นิติบุคคล หรือโอนไปพร้อมค่าเช่าให้ผู้ให้เช่าจ่ายให้ โดยแล้วแต่จะตกลงกัน เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาภายหลัง

7.หากห้องคอนโดเกิดเสียหาย ใครเป็นคนซ่อม ส่วนใดบ้าง

สามารถระบุไว้ในสัญญาได้ว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบ หากเกิดความเสียหาย เพื่อไม่ให้มีปัญหากินภายหลัง เช่น ถ้าเป็นแอร์เสียเนื่องจากอายุการใช้งาน และจำเป็นต่อการอยู่อาศัยผู้ให้เช่าต้องเป็นคนซ่อมแซมเอง ส่วน ผู้เช่าทำเฟอร์นิเจอร์ สุขภัณฑ์พังเกิดจากการใช้งานไม่ระวังต้องซ่อมเอง หรือซื้อมาเปลี่ยนให้ใหม่ และจุดที่ต้องซ่อมแซมเล็กน้อยที่สามารถทำได้ ให้ผู้เช่าดูแลรักษาเสมือนของตัวเอง

8.ระบุระยะเวลาในการให้เช่า

ควรระบุให้ชัดเจนด้วยว่า เช่าระยะเวลาเช่าเท่าไหร่ และต่ออายุสัญญาเช่าจะทำกันอย่างไร และควรตกลงกันด้วยว่า ถ้าคนเช่าจะเลิกสัญญาเช่ากลางคัน เขาควรแจ้งเราล่วงหน้ากี่เดือน ถ้าไม่ระบุกฎหมายบอกต้องแจ้งให้ทราบ 1 เดือน อาจให้เช่าระยะสั้น 3 เดือน หรือระยะยาว 6 เดือน 1-3 ปี เป็นต้น การต่อสัญญาอาจเป็นได้สองแบบ คือต่อแบบอัตโนมัติในกรณีไม่บอกยกเลิกสัญญา ให้สัญญาต่อออกไปทันทีเท่าระยะเวลาเช่า และค่าเช่าเดิม หรือ เมื่อหมดสัญญาเช่า ถือว่าสัญญายกเลิกทันที ต้องทำสัญญาเช่าต่ออีกครั้ง แล้วแต่จะตกลงกัน

9.เก็บเงินประกันการเช่าก่อนให้เช่า ควรเก็บให้พอ 

เพื่อเป็นเงินประกันความเสียหายกรณีผู้เช่าย้ายออกแล้วเกิดความเสียหาย เก็บเท่าไหร่ควรดูที่ราคาห้อง เช่น ห้องมูลค่า 2-3 ล้าน ให้เช่า 30,000 บาท ควรเรียก เงินประกัน 2-3 เดือน และให้จ่ายล่วงหน้า 1 เดือน เมื่อผู้เช่าย้ายออก เราจึงหักค่าซ่อมค่าทำความสะอาด เสร็จแล้วจึงจะคืนเงินที่เหลือให้แก่ผู้เช่า หากผู้เช่าไม่ผิดสัญญา ไม่มีสิ่งของเสียหาย และผู้เช่าทำความสะอาดเรียบร้อยให้ ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินมัดจำเต็มจำนวน ปล.การเก็บเงินมัดจำต้องเพียงพอต่อค่าเสียหายที่อาจจะเกิดขึ้น  เพื่อประกันความเสียหายเนื่องจากห้องเราราคาหลายล้านควรเรียกให้พอ

10.กรณีที่ผู้เช่าใกล้จะออก มักจะมีปัญหา คือการให้เอาเงินมัดจำมาเป็นค่าเช่า

ซึ่งบอกไว้ในสัญญาเลยว่าไม่ให้นำเงินมัดจำไม่จ่ายแทนค่าเช่า เพราะเรายังไม่รู้ว่าห้องเสียหายต้องซ่อมแซมมากน้อยเพียงได

หวังว่าบทความนี้จะเป็นประโยชน์ต่อผู้ที่สนใจปล่อยเช่าคอนโดนะครับ การระบุข้อสัญญาต่างๆไว้ในหนังสือสัญญาเช่าห้องชุดเลย ยิ่งมากเท่าไร ยิ่งรัดกุมเท่าไรยิ่งดีต่อทั้ง 2 ฝ่าย แต่หากเจ้าของห้องท่านไหนไม่อยากปวดหัวกับสัญญาเช่า ทาง MDPC มีผู้เชี่ยวชาญด้านการ ซือ ขาย ปล่อยเช่า อสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท พร้อมทำการตลาดประชาสัมพันธ์ทรัพย์นั้นให้ ทั้งการคัดเลือกผู้เช่าให้ ดูแลจนจบขั้นตอนการปล่อยเช่า เรื่องกังวลนั้นให้เราดูแล

ขอบคุณข้อมูลจาก poolprop.com