ปล่อยเช่าคอนโด ดีอย่างไร ทำไมต้องปล่อยเช่า?
จริงๆแล้วการปล่อยเช่าคอนโดถือเป็นทางเลือกหนึ่งของการลงทุนในอสังหาฯ ที่ได้รับความนิยมมาอย่างยาวนานแล้วและเป็นที่นิยมในหลายประเทศ ด้วยเนื่องจากสามารถสร้างผลตอบแทนในระยะยาวได้ ใครที่หวังได้ผลตอบแทนแบบกินยาวๆ ได้หลายๆปี ไม่อยากแค่เก็งกำไรซื้อมาแล้วขายไป ก็แนะนำวิธีการปล่อยเช่าเลยครับ
ตั้งค่าเช่า ตั้งอย่างไร?
ก่อนที่จะคิด Rental Yield เพื่อหาความคุ้มค่านั้น เราต้องมีค่าเช่าในใจก่อน โดยเราจะทดลองเอาค่าเช่าที่ทดไว้ในใจ มาคำนวณหา Rental Yield ซึ่งก่อนจะไปถึงขั้นตอนนั้น เราต้องตั้งค่าเช่าให้ได้ก่อน อาจจะลองตั้งดูหลายระดับราคา แต่ควรสัมพันธ์ไปกับปัจจัยต่างๆเหล่านี้ เช่น
- ราคาห้องที่ซื้อมา
- ทำเลที่ตั้งของโครงการ
- คิดจากค่าเช่าต่อตารางเมตร
- รูปแบบ ขนาดของห้องและการตกแต่งต่างๆ
- เปรียบเทียบกับราคาห้องที่ปล่อยเช่าอื่นๆในโครงการเดียวกันหรือโครงการใกล้เคียง
- สภาพตลาด ณ ช่วงเวลานั้น
เมื่อเราได้ตั้งค่าเช่าห้องโดยอ้างอิงจากปัจจัยต่างๆข้างต้นแล้ว ก็จะได้สิ่งที่เรียกว่า “ราคาปล่อยเช่าเบื้องต้น” ซึ่งเป็นเพียงราคาคาดการณ์คร่าวๆ เราจะนำมาใช้สำหรับการคำนวณต่อไป
เมื่อพูดถึง Rental Yield ความหมายของมันก็คือ ผลตอบแทนจากค่าเช่า คำนวณได้จากราคาคอนโดฯ ที่ซื้อมาและค่าเช่าที่คิดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี ผลตอบแทนที่ว่าจะออกมาเป็น % เสมอ ตัวเลขนี้จะแสดงให้เราเห็นว่าผลตอบแทนที่ได้รับต่อปีนั้นอยู่ที่ระดับเท่าไร คุ้มค่าหรือไม่ หลังจากที่นักลงทุนกำหนดราคาค่าเช่าให้สอดคล้องไปกับปัจจัยต่างๆ ดังที่กล่าวไปในหัวข้อข้างต้นแล้ว เราก็จะนำค่าเช่าที่ได้ตั้งไว้นั้น มาคำนวณหา Rental Yield กันต่อครับ
วิธีคำนวน Net Rental Yield (อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ)
สำหรับสูตรนี้จะนำเอาค่าใช้จ่ายอื่นๆมาคำนวณร่วมด้วย ซึ่งค่าใช้จ่ายเหล่านี้เกิดขึ้นจริงเมื่อซื้อและอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียม อาทิเช่น ค่าส่วนกลาง ค่ากองทุนแรกเข้า ค่าประกันภัยอาคาร และค่าใช้จ่ายรายเดือนอื่นๆ สรุปคือหากมีค่าใช้จ่ายอะไรก็ต้องนำมาบวกรวมด้วยทั้งหมด
(คิดแบบรายปีครับ) จากนั้นนำมาคำนวณต่อโดยเอาค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี มาหักลบกับค่าใช้จ่ายตลอดทั้งปี หารด้วยราคาอสังหาฯ และคูณกับ 100 เพื่อหา % เราก็จะได้ Net Rental Yield ครับ
ยกตัวอย่างการคำนวน Net Rental Yield
นางสาว A ซื้อคอนโดแห่งหนึ่งแถวพระรามเก้า มาในราคา 3,500,000 บาท และตัดสินใจปล่อยเช่าคอนโดในราคา 22,000 บาทต่อเดือน เป็นระยะเวลา 12 เดือนตามสัญญาที่ผู้เช่าได้ทำไว้ เฉพาะค่าเช่ารวม 12 เดือนจะอยู่ที่ 264,000 บาท แต่มีการคิดรวมค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นด้วย ได้แก่ ค่าส่วนกลาง และค่าจ่ายใช้จ่ายรายเดือนอื่นๆ รวมเดือนละ 3,000 บาท รวมค่าใช้จ่ายต่อปีเท่ากับ 36,000 บาท ค่าเช่าสุทธิที่จะได้รับต่อปีหลังหักค่าใช้จ่ายแล้วคือ 264,000-36,000 = 228,000 บาท
ดังนั้น อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า = (228,000 ÷ 3,500,000) x 100 = 6.5% ต่อปี
Rental Yield ควรอยู่ที่ระดับเท่าไหร่ถึงคุ้มค่า น่าลงทุน?
หลังจากที่เราคำนวณ Rental Yield ออกมาแล้ว จะพบว่ายิ่งค่า % มากเท่าไหร่ ยิ่งส่งผลดีต่อการลงทุนมากเท่านั้น สังเกตได้ว่าโครงการใดที่มีผู้เช่าให้ความสนใจจำนวนมาก เช่น โครงการส่วนใหญ่ที่อยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้าใกล้แหล่งงาน หรือโครงการที่อยู่ในเมืองท่องเที่ยว จะสะท้อนให้เห็นถึงตัวเลข Rental Yield ที่ค่อนข้างสูง และมักเป็นที่จับจองของบรรดานักลงทุนด้วยเช่นกัน นอกจากเรื่องของ Location แล้ว Rental Yield ยังขึ้นอยู่กับปัจจัยอื่นๆด้วย เช่น รูปแบบห้อง ขนาดพื้นที่ห้อง ความน่าสนใจของโครงการ แบรนด์ผู้พัฒนา เป็นต้น ทั้งหมดนี้ส่งผลต่อความต้องการเช่ามากน้อยแตกต่างกันออกไป
และเมื่อพิจารณาถึง ระดับ Rental Yield ที่เรียกว่า “เป็นมิตรต่อการลงทุน” โดยทั่วไปแล้ว ควรอยู่ที่ระดับ 5-7% ซึ่งเป็นค่าเฉลี่ยของ Rental Yield ของคอนโดในกรุงเทพฯ หากได้มากกว่านี้ยิ่งดี แต่ถ้าต่ำกว่านี้ อาจจะ “ไม่น่าลงทุน” สักเท่าไร ส่วนกรณีที่กู้เงินมาซื้อคอนโดและต้องผ่อนชำระกับทางธนาคาร เราต้องเปรียบเทียบกับอัตราเงินกู้ด้วย โดยผลตอบแทนที่ควรจะได้รับนั้นต้องสูงกว่าอัตราเงินกู้เฉลี่ยอย่างน้อย 2% เพื่อไม่ให้เป็นภาระผ่อนเยอะจนเกินไป ยกตัวอย่างเช่น อัตราเงินกู้เฉลี่ยอยู่ที่ 4% ดังนั้นเราก็ควรจะได้รับ Rental Yield อย่างน้อย +2% คือ 6%
ขอบคุณข้อมูลจาก thinkofliving.com